Незаконные перепланировки: какие наказания за них предусмотрены?

Рубрика:
Безопасность
03.12.2013

Юридическое «незаконно» и общественное «нехорошо» в большинстве случаев совпадает. Большинство наших сограждан склонны расценивать свои квартиры (особенно не государственные, а купленные или приватизированные) как абсолютную собственность, где можно затевать любые перепланировки; власти же считают, что любое переустройство должно согласовываться с ними. Свою точку зрения на проблему высказывает Сергей БИРЮКОВ, директор юридического центра «Виданта-профи».

Зона отдыха на лоджии. Кресла на лоджии. Переплвнировка квартиры, лоджия, объединенная с комнатой

– На мой взгляд, при перепланировке существует лишь один разумный алгоритм поведения. Задумав какое-то улучшение, владелец квартиры прежде всего должен поговорить со специалистом-архитектором: возможно ли такое в принципе? В этом вопросе очень много различных тонкостей, связанных с типом дома, его местоположением и т.д. То, что допустимо в одном здании, невозможно в другом.

У нас же обычно все происходит наоборот: сначала проводится перепланировка, а потом выясняется, что сделанное не только нельзя согласовать законным образом, поскольку это нарушает все мыслимые нормы, но и несет угрозу самому дому, вплоть до его разрушения.

– С разрушением дома – это вы не преувеличиваете? Такие случаи были?

– Да, конечно. Нарушение конструкции дома может привести к тому, что по фасаду появляются трещины. Здание может дать неравномерную осадку. Дом становится опасным для проживания, и иногда доходит до того, что жильцов приходится выселять.
Вот недавний случай, происшедший в Чернигове. Там стоял стандартный 5-этажный кирпичный дом 1953-54 гг. постройки. В одной из квартир взорвался баллон с газом, в результате чего разрушилась и рухнула целая секция. Жителей всего дома пришлось отселять. Расследование показало, что в квартире на втором этаже была произведена незаконная перепланировка, существенно ослабившая несущие конструкции. Если бы дом был в нормальном состоянии, он бы устоял, а так взрыв сыграл роль детонатора. Таких случаев в нашей стране происходит довольно много – просто, на мой взгляд, их не очень афишируют.

Какие изменения в планировке недопустимы?

– Давайте все-таки попробуем установить хотя бы в самых общих чертах, какие перепланировки недопустимы. Например, я слышал, что несущими и, соответственно, не подлежащими сносу, являются стены более 15 см. Это так?

– Сносить несущие стены действительно нельзя, но какие именно являются несущими, знает только специалист-архитектор. Кстати, вопреки распространенному убеждению, стены в квартирах в многоэтажных домах вовсе не одинаковы. Несущая стена не должна быть сплошной от первого до последнего этажа; иначе в случае, если одна из плит повредилась, весь дом «сложится». И плиты ставят с небольшим интервалом.

Из того, что категорически запрещено, можно упомянуть расширение «мокрой зоны» (санузлов и кухонь) за счет жилых помещений. Немного увеличить их за счет коридора допускается (разумеется, с соответствующими работами по гидроизоляции), а за счет жилых комнат – нет. Даже на первом этаже.

Нельзя присоединять лоджии к комнате. Довольно часто жители стеклят лоджии, потом сносят стену с окном и выносят на лоджию батареи. Это недопустимо, поскольку нарушается весь температурный режим дома, плюс на лоджии создается дополнительная нагрузка, а она конструктивно на это не рассчитана.

Еще одно общепринятое заблуждение – собственники квартир в монолитных домах, которые продавались со «свободной планировкой», убеждены, что там можно делать все, что угодно. Но планы БТИ, нормы государственных служб никто не отменял даже для такого жилья, и если эти нормы нарушены, гражданина могут привлечь к ответственности.

– Я живу в новом доме серии П-44Т. По моим наблюдениям, процентов 80 лоджий остеклены, и примерно каждая пятая из этих остекленных – с вынесенной батареей. Может быть, это и нельзя, но мир от этого пока не перевернулся…

– Может быть, лет 10-20 все будет нормально, но потом начнется разрушение. Кстати, и простое остекление балконов и лоджий является изменением фасадной части дома и потому подлежит обязательной регистрации. По действующему у нас закону, остеклять можно весь дом по единому проекту.

Как узнают о нарушителях?

– Если я все-таки сделал незаконную перепланировку – что мне за это будет? И как власти вообще узнают об этом?

– Есть специальный орган – Государственная жилищная инспекция, которая следит за этим. Информацию о незаконных перепланировках ее сотрудники в основном получают от соседей.

– Вся эта процедура, как я понимаю, бывает в случае достаточно серьезных перепланировок?

– Не обязательно. Вот у меня стандартное предписание, полученное жителем одним из районов столицы. Он «всего лишь» проделал в ненесущей стене проем. Но работа велась отбойными молотками, что недопустимо, и их шум беспокоил старушку, проживавшую в квартире снизу. Она и обратилась в управу. Таких нарушений очень много, и со временем власти за это обязательно возьмутся и будут штрафовать.

– А если просто остеклен балкон?

– И в этом случае тоже. Я думаю, здесь будет, как с «ракушками» – власти сносят их, но не все сразу, а постепенно, часто с предоставлением мест на цивилизованных стоянках. Могут, например, не запретить остекление балконов, а выработать единые нормы и обязать жителей перестеклить. Вы представляете объемы этой работы в масштабах города, а также доходы тех, кому повезет стать «уполномоченным по остеклению»?

Согласование перепланировки: сколько стоит?

– Если я решу получить предусмотренное законом согласование перепланировки – о каких деньгах будет идти речь? Такой работой, я знаю, занимается ваша фирма – сколько это стоит?

– Это зависит от многих факторов – сложности проекта, масштабности перепланировки, состояния дома и квартиры, того, какие инстанции надо проходить. Разброс цен – $1,5–$10 тыс. Это – за полный комплекс услуг, включая разработку проекта, его согласование во всех инстанциях и принятие решения МВК, а также последующее изменения плана БТИ. Разумеется, это стоимость только документального оформления, не считая самих строительных работ.

И цены, и качество услуг напрямую зависят от исполнителя. Лучше всего обращаться к фирме, выполняющей полный комплекс перепланировки – от предварительного проекта до внесения изменений в существующий план БТИ – естественно, вместе с собственно строительством. Тогда за весь процесс отвечает одна компания: цена оказывается ниже, а качество – много выше. Во-первых, потому, что архитектор получает возможность провести авторский надзор; во-вторых, нет риска нарваться на недобросовестных строителей; а в-третьих, весь процесс контролирует один юрист, прекрасно знающий, что допустимо при такой работе, а что – нет.

Даже если уже случилась такая неприятность, как незаконная перепланировка, обращаться к «черным маклерам» все равно не стоит.

О нас:
Наши проекты:
Домодел, Технотека